一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の3つの媒介契約のうち、売主に一番有利なのは?

一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の3つの媒介契約のうち、売主に一番有利なのは?

売主に有利な媒介契約は、不動産業者が販売活動に力の入る契約

不動産売却が成功するかどうかは、不動産業者の販売活動にかかっています。

 

「売主にとって、どの媒介契約が有利か」を考えるとき、重要なのは「不動産業者が売却活動に力が入るのは、どの媒介契約か」ということです。

 

不動産業者もビジネスでやっていますから、利益を大きく見込めるほど、モチベーションが上がります。不動産売却を仲介して、不動産業者が売主から得られる報酬は、仲介手数料と呼ばれる成功報酬です。

 

仲介手数料は完全成功報酬ですから、コストをかけて販売活動を行っても、成約に至らなければ、不動産業者に報酬は1円たりとも入りません。一方、自社で買主を見つけて仲介すれば、売主に加え、買主からも仲介手数料が入り、報酬額は2倍になります。

 

こうした不動産業者の媒介報酬の仕組みを踏まえて、不動産業者が積極的に売却活動する気になる媒介契約の形態はどれか、考えてみましょう。

 

一般媒介は、媒介報酬が入る保証がないので販促に消極的

一般媒介契約は、売主が、複数の不動産会社と重複して媒介契約できます。

 

このことは、不動産会社にとっては、報酬が入る保証がなく、売買契約を他社に持っていかれたら、せっかく広告費や営業経費をかけても無駄になってしまうことを意味します。

 

したがって、不動産会社は、一般媒介契約では、コストをかけた販促に消極的になる傾向があります

 

【「売れ筋物件」なら、一般媒介でも熱心に販売活動する】
立地が良いとか人気があるなど「売れる物件」なら、不動産会社は、一般媒介契約でも競って販売活動をします。不動産会社にとって、その物件が「広告の目玉商品」となるからです。

 

仮に、その物件を他社に持っていかれたとしても、問い合わせしてきた購入希望者に他の物件を紹介できるので、コストをかけても元が取れるのです。

 

専任媒介は、媒介報酬が約束されているので販促に積極的

専任媒介契約(専属専任媒介契約を含む)は、売主と不動産会社1社との契約です。

 

不動産会社は、買主が見つかって売買契約に至れば、必ず売主から媒介報酬を得ることができます。不動産会社にしてみれば、売主と媒介契約した時点で、報酬が約束されたようなものです。

 

しかも、自社で買主を直接見つけ、買主とも媒介契約すれば、売主と買主の両方から媒介報酬が入ります。不動産会社にとっては、一番「おいしい」パターンです。

 

広告費や営業経費が無駄にならず、高く売れるほど媒介報酬も高くなるので、専任媒介契約にすれば、不動産会社は積極的に販売活動します。

 

【「売れ筋物件」なら、一般媒介でも熱心に販売活動する】
「他社に持っていかれる心配がない」ことが、マイナスに作用することがあります。力を入れて販促しなくても報酬が入るので、手を抜くことがあるのです。

 

専任媒介契約・専属専任媒介契約では、不動産業者選びが特に大事になります。

 

専任・専属専任媒介契約した不動産業者が誠実に売却活動しないときは、媒介契約を解除することもできます。専任・専属専任媒介契約を解除する方法はこちらをご覧ください。

 

専属専任媒介は、売主に特段のメリットはない

専属専任媒介は、売主が自分で買主を見つけても不動産会社を通して売買契約しなければならないので、必ず不動産会社に媒介報酬が入ります。専属専任媒介契約は、不動産会社にとっては3つの媒介契約の中で最も嬉しい媒介契約のタイプです。

 

不動産業者に対する縛りが強化される面はありますが、売主にとっては、専任媒介を上回る特段のメリットはなく、専任媒介契約で十分です。実際、専属専任媒介とするケースは、ほとんどありません。

 

「売れ筋物件」なら一般媒介がおすすめ

駅に近いとか人気があるなど「売れ筋物件」であれば、一般媒介で複数の不動産会社に売却依頼するのが有利です。

 

売れ筋物件なら、一般媒介であっても不動産会社は競って販促活動を行うので、良い条件で売却できる可能性があります。

 

それ以外の物件は専任媒介がおすすめ

逆に、駅から遠いとか築年数が古いなど「条件の良くない物件」「売れにくい物件」の場合は、専任媒介が有利です。

 

「売れ筋物件」でない場合は、一般媒介では結果を期待できません。問い合わせがあったら紹介するといった程度の扱いとなり、どの業者も真剣に販売活動を行ってくれない可能性があるからです。

 

その物件が、得意分野・得意エリアに含まれる不動産会社と専任媒介契約して、しっかりと売却活動をしてもらうことが大切です。

 

 

 

 

 

どの媒介契約を選ぶか判断のポイント

 

専属専任媒介契約は、売主にとっての特段のメリットはありませんから、除外してよいでしょう。一般媒介契約と専任媒介契約のどちらを選択するかは、物件によって判断するのが賢い選択方法です。

 

「売れ筋物件」なら一般媒介、それ以外は専任媒介がよいでしょう。なお、相続による財産分与など関係者の数が多く複雑な案件の場合は、専任媒介をおすすめします。

 

「売れ筋物件」なら一般媒介がおすすめ

駅に近いとか人気があるなど「売れ筋物件」であれば、一般媒介で複数の不動産会社に売却依頼するのが有利です。

 

売れ筋物件なら、一般媒介であっても不動産会社は競って販促活動を行うので、良い条件で売却できる可能性があります。

 

 

それ以外の物件は専任媒介がおすすめ

逆に、駅から遠いとか築年数が古いなど「条件の良くない物件」「売れにくい物件」の場合は、専任媒介が有利です。

 

「売れ筋物件」でない場合は、一般媒介では結果を期待できません。問い合わせがあったら紹介するといった程度の扱いとなり、どの業者も真剣に販売活動を行ってくれない可能性があるからです。

 

その物件が、得意分野・得意エリアに含まれる不動産会社と専任媒介契約して、しっかりと売却活動をしてもらうことが大切です。

 

 

まとめ

一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約のうち、売主にとって本当に有利なのは、専任媒介契約です。

 

複数の不動産業者と媒介契約できる一般媒介が、売れるチャンスが広がり有利に思えますが、不動産業者にとっては媒介報酬が入る保証がないため、コストをかけた販促に消極的になる傾向があります。

 

ただし、物件によっては、一般媒介契約でも積極的な販促を期待できる場合がありますから、売却物件によって、媒介契約の形態を選択するのが、不動産売却を成功させる賢い方法です。

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