不動産業者から査定報告を受けるときの注意点と5つのチェックポイント

不動産業者から査定報告を受けるときの注意点と5つのチェックポイント

 

不動産売却を安心して任せられる不動産業者かどうかを見極めるには、査定報告を受けるときに、営業マンの対応で判断するのが一番です。

 

とはいえ、不動産売却が初めてなら、不動産業者の、何を、どうチェックすればいいのか分からないのが普通でしょう。

 

そこで、不動産売却が初めての方も、安心して自信をもって査定報告を受けられるよう、査定報告の際に不動産業者に確認する内容をまとめました!

 

査定報告を受けるとき、ここに挙げた質問を不動産業者に当ててみるだけで、不動産売却を任せて大丈夫な業者かどうか、見極めることができます。

 

 

得意分野・得意エリアと売却実績

不動産業者の得意分野・得意エリアと売却実績をチェックします。

 

得意分野・得意エリアは、ズバリ聞けばよいでしょう。中には、「どんな物件でも、どのエリアでも得意」と答える業者もいますが、これは、裏を返せば「得意な分野・エリアがない」ということです。

 

売却実績で確認しておきたいのは、年間の成約実績と平均売却期間です。この2つを他社と比較すると、だいたいの実力が分かります。

 

得意分野・得意エリアを確認する

あなたの売却物件が、その不動産業者の得意分野・得意エリアに含まれていれば、高く早く売れる可能性が高くなります。

 

不動産業者の得意分野というのは、マンション売却が得意とか、一戸建ての売却が得意というようなものです。不動産業者によって得意分野が異なります。業態によっては、賃貸が得意とか、仲介でなく分譲や買取が得意という不動産業者もいます。

 

得意エリアについては、例えば「○○団地」が得意といったように、極めて限定したエリアと物件を得意とする業者もいます。もし、あなたの売却物件が、そのエリアに該当するなら、その不動産業者に任せれば、かなり高い確率で好条件で売却できます。

 

年間の成約実績

年間の成約実績を聞き、他社と比較すると、不動産業者の実力が判断できます。

 

特に「注力エリア」と、その実績も聞いておきましょう。あなたの売却物件が、その不動産業者の「注力エリア」にあれば、良い条件で売却できる可能性が高くなります。

 

平均売却期間

平均売却期間の具体的な数字(■ヶ月で▲%の成約)を聞いて、他社と比較します。高く売れる期間の目安は、販売開始から3ヵ月以内です。

 

販売開始後の問い合わせ状況も確認します。問い合わせのピークが 1ヵ月以内にあるか、が重要なポイントです。売り出しから1ヵ月以内に問い合わせのピークがあるということは、誠実に売却活動ができる業者である証です。

あなたの物件を買ってくれそうな顧客がいるか

「一般的な住宅やマンションを購入する人の8割以上が、2キロ圏内に住む近所の人」といわれます(「不動産を高く売るために知っておきたい大切なこと」現代書林)。

 

この数字自体は統計データではなく、著者の感覚的なもののようですが、だいたい妥当な線でないでしょうか。

 

住まいを買い換えるケースを考えれば分かると思います。単身赴任や進学、就職などで遠方に引っ越す場合は、賃貸を借ります。住まいを買い換える場合は、たいてい、住み慣れたエリアから大きく離れることはありません。

 

不動産業者の顧客(購入希望者)に、あなたが売却しようとしている物件を購入しそうな人がいれば、スピード売却できる可能性がグンと高くなります。

 

チェックするポイントは、次の2つです。

 

  • 対象エリア(売却物件の2キロ圏内)に、どれくらいの顧客がいるか
  • 顧客の中に、買ってくれそうな人がいるか

 

対象エリアに、どれだけ顧客がいるかは、そのエリアに強いがどうかのバロメータでもあります。

販売戦略を持って売却活動する業者か

不動産売却を成功させる上で、販売戦略は極めて重要です。販売戦略とは、簡単にいえば、あなたの売却物件を、誰に、何をアピールして売るか、ということです。

 

その物件を買ってくれそうな人はどんな人で、そういう人に対して、その物件のどんな点をアピールすれば刺さるか、買ってくれるか、ということを考えて、売却活動するということです。

 

よほど立地がよいとか、人気の物件とかでもなければ、単に写真や間取りを広告に掲載しただけでは売れません。買主が「欲しい」「見てみたい」という気になるような売り方をしないと、高く早く売ることは難しいのです。

 

日ごろから販売戦略を持って売却活動している業者かどうかは、ある1つの質問をすれば分かります。

 

次のように聞いてみてください。

 

  • 「どんな人が買ってくれそうですか?」

 

この質問に満足に答えられなければ、販売戦略を立てられない業者です。

 

「こういう人に向けて、こうやって販売活動していきます」と、あなたがイメージを膨らませられるように語ってくれるのが、「売れる不動産業者」です。

売却以外のプランを提案してくれるか

売却を考えていても、「貸した方がトクなら、賃貸に出すことも検討してみたい」という場合もあるでしょう。そんなときは、賃貸に出す場合のことも遠慮せずに聞きましょう。

 

賃貸に出した場合の収支シミュレーションも出してもらいます。売却する場合、賃貸に出す場合、両方のケースを比較検討することが大事です。

 

賃貸に出すとすれば、次の金額がどの程度になるか、見積もりを出してもらいます。

 

  • リフォームなど費用は、いくらかかるか
  • 家賃収入は、どれくらい見込めるか
  • 税金は、いくら発生するか
  • 最終的に、どれくらいの利益になるのか
  • 修繕費として、いくら積み立てるのが妥当か

 

あなたの疑問に誠実に答えてくれて、ベストなブランを提案してくれる不動産業者を選ぶことが大切です。

基本的な税金の知識があるか

不動産を売却したときにかかる税金は、売却のタイミングや使える控除・特例によって、税額が大きく違ってきます。売却のタイミングを誤っただけで税金が2倍にもなることがあります。

 

不動産売却の成否は、最終的に手元にいくら残るかで決まります。ですから、不動産業者の担当者に基本的な税金の知識があるかどうかは大事です。

 

「どれくらいの税金がかかるか」「どんな控除を受けられるか」など、売却したときの税金について質問してみるとよいでしょう。

 

また、ファイナンシャルプランナーなど宅建業以外の有資格者がいるか、税理士や司法書士などと連携を取れるかも、大切なポイントです。

まとめ

ここで紹介した内容を不動産業者に確認することで、あなたの不動産を高く早く売れる不動産業者を選ぶことができます。

 

ただし、そういうのが面倒だし、うまく聴けるかどうか不安という方は、不動産一括査定『イエイ』を利用すると便利です。