不動産売買の仲介手数料とは?仲介手数料の仕組みと報酬上限額

不動産売買の仲介手数料とは?仲介手数料の仕組みと報酬上限額

 

仲介手数料とは、不動産会社(不動産仲介業者)が、土地・建物の取り引きを仲介して、売買や貸借が成功したときに受け取ることができる成功報酬のことです。

 

法律用語では仲介のことを媒介というので、仲介手数料は、媒介報酬とも呼ばれます。媒介報酬(仲介手数料)は、法令で上限額が決まっています。

 

ここでは、主に不動産売買における仲介手数料について、仕組みと上限額について見ていきます。賃貸借の場合の仲介手数料についても、簡単に紹介します。

 

仲介手数料とは、どんな性格の費用か?

まず、そもそも仲介手数料とは何か、どんな性格の費用か、についてです。ポイントは、次の2点です。

 

  • 仲介手数料とは、不動産仲介業者の成功報酬。
  • 仲介手数料とは、不動産取引を安全・確実に行うために必要な費用。

 

それぞれ、詳しく見ていきましょう。

 

仲介手数料は、不動産仲介業者の成功報酬

仲介手数料とは、不動産仲介業者(宅建業者)に不動産取引の仲介(媒介)を依頼して、その取り引きが成功したときに、仲介業者に支払う成功報酬のことです。

 

売買契約が成立して初めて仲介手数料を請求できる

仲介手数料は「成功報酬」という点に注目してください。不動産仲介業者は、売買契約が成立して初めて、依頼者(売主・買主)に仲介手数料を請求できる仕組みです。

 

つまり、不動産売却の仲介手数料は、どんなに売却活動に広告費や人件費がかかっても、買主を見つけ、売買契約に至らなければ請求できません。売買契約が取消・無効になった場合も、請求できません。

 

 

「両手仲介」と「片手仲介」

不動産売買の仲介は、1つの不動産会社が売主と買主を仲介することもあれば、売主と買主を別々の不動産会社が仲介することもあります。

 

1つの不動産会社が売主と買主の両方を仲介するタイプを「単独仲介」、売主と買主を別々の不動産会社が仲介するのを「共同仲介」といいます。

 

これを仲介手数料の視点から見ると、「単独仲介」は、売主と買主の両方から仲介手数料が入るので「両手仲介」と呼び、「共同仲介」は、売主または買主の一方からしか仲介手数料が入らないので「片手仲介」と呼びます。

 

「両手仲介」は「片手仲介」の2倍の仲介手数料が入るので、不動産業者にとって嬉しいパターンです。

 

 

仲介手数料は、不動産取引を安全・確実に行うための費用

仲介手数料とは、不動産取引を安全・確実に行うために必要な費用です。

 

不動産売買は、不動産業者を介さなくても、個人間で売買契約できます。不動産業者を介さなければ、仲介手数料は発生しません。売却にかかる諸費用は、安くなります。

 

しかし、個人間取引は、将来トラブルが発生するリスクが高いことも知っておいてください。

 

不動産売却の依頼を受けた仲介業者は、物件調査や適正な取引金額の算出、買主を探して取引条件の交渉調整、売買契約書の作成などを専門家の立場から行い、安全・確実に不動産取引ができるようサポートします。そのための費用が、仲介手数料です。

 

 

仲介手数料の上限額は、法律にもとづき国が定める

媒介報酬(仲介手数料)の額は、国土交通大臣が定め、宅建業者は、その額を超えて報酬を受けてはならない、と法律で規定されています(宅建業法46条)。

 

国土交通大臣が定める仲介手数料の上限額は、次の通りです。仲介手数料には、消費税が掛かります。

 

売買の仲介手数料の上限額

不動産売買の仲介手数料は、売買価格(消費税を含まない)を次のように3分割し、それぞれの報酬割合(仲介手数料率)を乗じて得た金額を合計した金額が上限です。

 

売買価格が400万円超の場合は、200万円以下の部分、200万円超400万円以下の部分、400万円超の部分と3分割して、それぞれの報酬割合を乗じて算出し合計します。

 

売買価格
(税別)

仲介手数料
(税込)

仲介手数料
(税別)

200万円以下 5.4% 5%
200万円超 400万円以下 4.32% 4%
400万円超 3.24% 3%

 

仲介手数料は、税抜きの売買価格をもとに計算することに注意してください。不動産の販売価格は総額表示(税込価格)です。仲介手数料を計算するときは、建物の販売価格を税抜価格に換算する必要があります。

 

また、この仲介手数料の額は、依頼者の一方(売主または買主)から受け取ることができる報酬の上限です。売主と買主の双方と媒介契約している場合は、両方から報酬(仲介手数料)を受け取れるので、仲介手数料は2倍になります。

 

 

貸借の仲介手数料の上限額

貸借の仲介手数料は、依頼者(貸主・借主)の双方から受けることのできる仲介手数料(消費税を含む)の合計額が、借賃(消費税を含まない)の1ヵ月分の1.08倍に相当する金額以内です。

 

特に、居住用建物の貸借を仲介については、依頼者の一方から受けることのできる報酬の額を、依頼者の承諾を得ている場合を除き、借賃の1ヵ月分の0.54倍に相当する金額以内と定めています。

 

つまり、賃貸借の仲介手数料は、貸主と借主あわせて、借賃の1ヵ月分に消費税を加えた額が上限です。特に、居住用建物の仲介手数料は、貸主と借主で折半が原則ですが、依頼者の承諾を得た場合は、依頼者の一方から全額受け取ることが可能ということです。

 

アパートを借りるときは、たいてい、借りる側が、仲介手数料として1ヵ月分支払います。

 

賃貸借契約のときの重要事項説明書をご覧になってみてください。「契約成立時には、媒介報酬額○○円(消費税込み)を支払うことを承諾しました」という一文が入っています。本来は、借りる側と貸す側で折半するのが原則なのですが、「依頼者の承諾を得ている」という形をとっているわけです。

 

 

空き家を売却したときの仲介手数料の特例

2018年1月1日より、「低廉な空家等」の売却の媒介に関しては、特例として、従来の方法で算出した報酬額に現地調査等に要する費用に相当する額を加算して、仲介手数料を請求できるようになりました。

 

「低廉な空家等」とは、売買価格が400万円以下(消費税を含まない)の宅地・建物です。つまり、低価格の物件の売却の仲介手数料が値上げとなります。

仲介手数料は、いつ支払う?

仲介手数料は、売買契約時に約定報酬の半額、決済時に残額を支払うのが一般的です。仲介手数料の支払い方法は、媒介契約で定めます。

 

仲介手数料は成功報酬なので、売買契約が成立して初めて、報酬の請求権が発生します。不動産会社と媒介契約をしても、売買契約が成立するまでは、一部であっても仲介手数料を不動産会社に支払う必要はありません。

まとめ

仲介手数料は、不動産売却を依頼した不動産業者へ支払う成功報酬です。不動産取引を安全・確実に行うための費用でもあります。

 

近年は、仲介手数料が無料や半額のケースもあり、依頼者にとっては魅力です。しかし、仲介手数料が安くても、希望通り売却できなくては本末転倒です。

 

しっかりと売却活動して、高く早く売れる不動産会社に、売却を頼みたいものです。