不動産譲渡税(譲渡所得税・住民税)の税率と計算方法

不動産譲渡税(譲渡所得税・住民税)の税率と計算方法

 

不動産売却における譲渡税(譲渡所得税・住民税)は、譲渡所得に税率をかけて計算します。税率は、売却不動産の所有期間に応じて決まり、所有期間が長いほど低い税率が適用される仕組みです。

 

特に、居住用財産(自宅)の売却には、譲渡所得から特別控除できる特例や軽減税率の特例など、税金の優遇措置があります。

 

ここでは、譲渡税(譲渡所得税・住民税)の税率と税金の計算方法、居住用財産を売却したときの税金の特例措置について、見ていきましょう。

 

不動産譲渡税(譲渡所得税と住民税)の税率

不動産譲渡税(譲渡所得税・住民税)は、譲渡所得に税率をかけて計算します。譲渡所得の計算方法はこちらをご覧ください。

 

譲渡所得税 = 譲渡所得 × 税率

 

税率は、売却した不動産の所有期間に応じて決まります。所有期間の分岐点は5年です。
売却した不動産の所有期間が「5年以下か、5年を超えているか」によって、税率が異なります。

 

長期譲渡所得と短期譲渡所得で税率を区分

所有期間に応じて変わるのは税率だけではありません。譲渡所得の呼び方も変わります。

 

所有期間が5年を超す不動産を売却したときの譲渡所得を「長期譲渡所得」、所有期間が5年以下の不動産を売却したときの譲渡所得を「短期譲渡所得」と呼び、区別します。

 

長期譲渡所得に対する税率の方が、低く設定されています。

 

所有期間 所得税率 住民税率 合計
長期譲渡所得 5年超 15% 5% 20%
短期譲渡所得 5年以下 30% 9% 39%

 

譲渡所得にかかる譲渡税の税率は、譲渡所得税と住民税を合わせて、短期譲渡所得の税率は39%、長期譲渡所得の税率は20%です。

 

譲渡所得が、長期譲渡所得か短期譲渡所得か、すなわち、所有期間が5年を超えるか5年以下かによって、税金がこれだけ違います。売却する不動産の所有期間の判断と、売却のタイミングが大事です。

 

 

所有期間によって税率が違う理由とは?

所有期間が長いと税率が低いのは、住宅地などの供給促進のため。所有期間が短いと税率が高いのは、投機的取引を抑制して地価を安定させるためです。

 

土地と建物で所有期間が異なる場合がある

土地と建物で所有期間が異なる場合があります。例えば、相続した家屋を建て替えたものの、事情があって建て替えから5年以内に売却した場合です。

 

相続した土地は、取得日を引き継ぐので所有期間が5年を超えますが、建物は、建て替えたときが取得日ですから、所有期間が5年以下となります。

 

この場合、土地の売却益は長期譲渡所得、建物の売却益は短期譲渡所得となり、土地と建物で税率が異なります。

 

 

2037年までは復興特別所得税が加算

2013年から2037年までの25年間は、復興特別所得税が加算されます。復興特別所得税は、所得税額の2.1%です。

 

復興特別所得税を含めた譲渡所得税率は、次のようになります。

 

所得税率(復興特別所得税を含む)
長期譲渡所得

15.315%
15%の2.1%分(0.315%)を加算

短期譲渡所得

30.63%
30%の2.1%分(0.63%)を加算

 

 

マイホームを売却したときの税金の優遇措置

マイホーム(自宅)の売却には、税金の優遇措置が多く用意されています。マイホームの売却に適用できる主な特例措置は、次のようなものがあります。

 

長期譲渡所得の軽減税率の特例

所有期間10年超のマイホームを売却したときは、長期譲渡所得にかかる税率20%より、さらに低い14%の税率が適用されます。

 

軽減税率は、所得税率が10%、住民税率が4%、あわせて14%です。譲渡所得6,000万円以下に適用されます。

 

3,000万円特別控除の特例と軽減税率の特例は併用できますから、3,000万円を超す譲渡所得があったとしても、3,000万円を控除した残額に軽減税率を適用することで、税金は大幅に軽減されます。

 

 

居住用財産の3,000万円の特別控除の特例

マイホームを売却したときは、譲渡所得から3,000万円を特別控除できます。そのため、マイホームを売却して、譲渡所得が3,000万円以下であれば、譲渡所得を全額控除でき、譲渡税(譲渡所得税・住民税)はゼロとなります。

 

3,000万円を超す譲渡所得があったとしても、3,000万円控除により、譲渡所得は大幅に減額されます。しかも、所有期間が10年を超すマイホームの売却なら、軽減税率の特例を併用できるので、まず3,000万円を控除し、控除しきれず残った額に軽減税率を適用して税金を計算することで、税負担を大幅に軽減できます。

 

 

譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例

マイホームを購入価格より安い価格でしか売却できず、売却損が生じる場合もあります。譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例を適用すると、マイホームを売却して生じた損失は、他の所得(給与所得や事業所得)と相殺することができます。

 

 

特定居住用財産の買換え特例

マイホームの買い換えで生じた譲渡所得を将来に繰り延べし、課税を先送りすることができます。旧居の売却代金を全額、新居の購入に充てたいときに有効です。
3,00万円特別控除との併用は認められず、いずれかの選択適用となります。

 

 

まとめ

不動産売却において「いくらで売れるか」は大事です。しかし、税金や諸費用を差し引いて「最終的に、いくら手元に残るか」は、もっと大事です。

 

税金には、控除や特例の制度がありますから、それを上手に活用することが大切です。

 

その不動産を売ったら、どれくらいで売れそうか、どれくらい税金がかかるか、どれくらい手元に残りそうか、おおよその金額を知って売却計画を立てることが大切です。特に、マイホームを買い換えるときは重要です。

 

一度、査定を依頼してみませんか? そうすれば、不動産売却に見通しを持つことができます。マイホームの買換えなら、専門家のアドバイスも受けながら、客観的な裏付けをもって資金計画を立てることができます。