譲渡所得税の税率は、売却した不動産の所有期間により異なる

譲渡所得税の税率は、売却した不動産の所有期間により異なる

 

不動産の売却益にかかる譲渡所得税の税率は、売却した不動産の所有期間が、短期か長期かによって異なります。所有期間の長い不動産を売ったときの方が、低い税率で課税される仕組みです。

 

大事なのは、短期と長期の区分です。「税務上の所有期間」と「実際の所有期間」は違います。所有期間の判断を誤ると、税金が約2倍にも跳ね上がるので、売却するタイミングには注意が必要です。

 

譲渡所得税の課税対象となる長期譲渡所得と短期譲渡所得の違い、所有期間の税務上の判定方法について、見ていきましょう。

 

短期譲渡所得は長期譲渡所得より税金が2倍!

所有期間が5年以下の不動産を売却したときの譲渡所得は「短期譲渡所得」と呼ばれ、譲渡所得税の税率は39%(所得税30%、住民税9%)です。売却益の約4割を税金として納めなければいけません。

 

所有期間が5年を超える不動産を売却したときの譲渡所得は「長期譲渡所得」と呼ばれ、譲渡所得税の税率は20%(所得税15%、住民税5%)です。譲渡所得税は、売却益の2割です。

 

つまり、短期譲渡所得は、長期譲渡所得の約2倍の税金を納めなくてはいけません。不動産を売却するとき、所有期間が5年を超えるかどうかは重要なポイントです。

 

区分 所有期間

税率
(所得税+住民税)

短期譲渡所得 5年以下 39%
長期譲渡所得 5年超 20%

 

所有期間10年超のマイホームを売却したときは、さらに特例がある
所有期間が10年を超えるマイホームを売却したときは、譲渡所得6,000万円まで軽減税率の特例の適用を受けられ、税率14%とさらに低くなります。

 

また、所有期間5年超のマイホームを売却して譲渡損失が出た場合は、給与所得などから損失額を控除できる損益通算・繰越控除の特例を受けられます。

 

税務上の所有期間は「売った年の1月1日時点」で判断する

税金を計算する際の所有期間は、譲渡(売却)した年の1月1日時点で判断します。実際の所有期間とは違いますから、注意が必要です。

 

長期譲渡所得と認定されるには、「譲渡した年の1月1日における所有期間が5年を超えている」必要があります。譲渡した年の1月1日における所有期間が5年以下だと、短期譲渡所得となります。

 

税務上の所有期間は、売った年の1月1日時点にさかのぼって判断します。

 

売却した時点では所有期間が5年を超えていても、その年の「1月1日までさかのぼる」と5年に満たないことがあり得ます。この場合、短期譲渡所得となり、高い税率で課税されます。

 

所有期間の判断を誤ると、「長期譲渡所得だと思っていたら、短期譲渡所得の高い税率で課税された」「税金を想定していた2倍も支払わないといけなくなった」ということになりかねません。

 

所有期間の判断と売却のタイミングが大事です。

 

参考事例

具体的に考えてみましょう。不動産を2012年10月1日に取得して、2017年11月1日に売却したとします。

 

この場合、取得から売却までの実質的な所有期間は5年を超えます。しかし、売却した年(2017年)の1月1日時点にさかのぼると、所有期間は5年以下です。この場合の譲渡所得は、短期譲渡所得となり、高い税率が適用されます。

 

長期譲渡所得とするためには、翌2018年1月1日以降に売却する必要があるのです。

 

 

 

所有期間5年超の条件をクリアするには?

取得した年に「6」を加えた年の1月1日より後に売却すると、税務上の所有期間5年超をクリアでき、長期譲渡所得の低い税率が適用できます。

 

上の参考事例では、2012年に取得していますから、「6」を加えた2018年1月1日より後に売却すれば、税率が39%から20%に下がります。

 

この事例で、譲渡所得が1,000万円とします。2017年11月1日に売却すると、短期譲渡所得となり、390万円が課税されますが、売却を2ヵ月先に延ばして年が明けて売却すると、長期譲渡所得となり、税金は200万円になります。

 

所有期間が5年になる不動産物件は、年内でなく、年明けに売ると税金が安くなると覚えておくとよいでしょう。

 

マイホームの売却で軽減税率の特例を適用するには?
所有期間10年超のマイホームの売却は、軽減税率の特例があります。軽減税率の適用を受けるには、取得した年に「11」を加えた年の1月1日より後に売却すると、所有期間10年超をクリアできます。

 

2007年に取得したマイホームなら、「11」を加えた2018年1月1日より後に売却すると、譲渡所得6,000万円までの税率が20%から14%に下がります。

 

まとめ

不動産を売却したときの譲渡所得にかかる税金は、所有期間が長いほど税率が下がる仕組みです。特に、マイホームの売却の場合は、所有期間が長いと軽減税率の特例も適用できます。

 

なお、税務上の所有期間は「売却した年の1月1日時点」にさかのぼって判断され、実質的な所有期間とは異なりますから、注意が必要です。

 

わずか1〜2ヵ月の違いで、税金を半分にすることができる場合もあります。不動産売却は、税金対策の面からも、売却のタイミングが大事です。